Dicionário da Incorporação Imobiliária

VGV

Valor Geral de Vendas

Soma do preço de tabela de todas as unidades do empreendimento.

É a receita bruta potencial do projeto, considerando 100% das unidades vendidas ao preço de tabela. Serve de base para quase todos os indicadores percentuais da incorporação.

VGV = Σ (área privativa da unidade × preço por m²)

ReferênciaEm estudos preliminares, trabalhe com o VGV a preço de hoje, sem inflação embutida.

Veja também: VGV líquido, Margem líquida, Permuta

VGV líquido

VGV descontado de comissões, impostos e descontos de tabela.

É o que efetivamente entra no caixa da incorporadora. Ignorar a diferença entre VGV bruto e líquido é a distorção mais comum em estudos amadores.

VGV líquido = VGV − comissões − impostos sobre venda − descontos

Veja também: VGV, Comissão de vendas, RT

Margem líquida

Lucro do projeto dividido pelo VGV.

É o indicador mais citado do setor porque é simples, mas ignora tempo. Um projeto de 20% em 24 meses é muito melhor que 25% em 60 meses.

Margem = lucro líquido / VGV

ReferênciaResidencial vertical: 15% a 25%. Abaixo de 12% o projeto tem pouca folga para erro.

Veja também: VGV, ROI, Exposição máxima de caixa

Preço máximo do terreno

Quanto se pode pagar pela área mantendo a margem-alvo.

É o cálculo invertido da viabilidade: fixa-se a margem desejada e resolve-se para o valor da terra. Serve como teto de negociação.

Terreno máx. = VGV líquido − custos − despesas − lucro-alvo

Veja também: Custo do terreno, Margem líquida, Permuta

Eficiência do projeto

Relação entre área privativa vendável e área total construída.

Mede quanto do que se constrói se transforma em produto vendável. Ganhos de eficiência aparecem direto na margem.

Eficiência = área privativa total / área construída total

ReferênciaVertical residencial: 55% a 70% é o intervalo saudável.

Veja também: Área privativa, Área construída, Margem líquida

Análise de cenários

Simulação do projeto em hipóteses conservadora, moderada e otimista.

Cada cenário altera de forma coerente preço, velocidade e custo. Serve para ver se o projeto sobrevive ao mundo ruim, não só ao mundo previsto.

Veja também: Análise de sensibilidade, Stress test, Margem líquida

Análise de sensibilidade

Mede quanto o resultado muda quando uma variável se move.

Na matriz 2D, cruzam-se duas variáveis (por exemplo preço × custo de obra) e observa-se o efeito na TIR ou na margem. Revela onde está o risco de verdade.

Veja também: Análise de cenários, Stress test, TIR

Stress test

Teste do projeto sob choques severos e simultâneos.

Vai além do cenário conservador: custo +20%, vendas na metade, obra atrasada seis meses. Responde se o projeto quebra ou apenas perde rentabilidade.

Veja também: Análise de cenários, Análise de sensibilidade, Exposição máxima de caixa

Ponto de equilíbrio

Percentual de vendas necessário para cobrir todos os custos.

Indicador de segurança: quanto menor, mais folga o projeto tem para atravessar um mercado ruim.

PE = custo total / preço médio de venda por unidade

ReferênciaAbaixo de 70% do VGV é confortável.

Veja também: Margem líquida, Stress test

Coeficiente de aproveitamento

CA

Quantas vezes a área do terreno pode ser construída.

É o principal limitador do potencial construtivo. Muitos municípios separam CA básico (gratuito) de CA máximo (mediante outorga onerosa).

Área computável máxima = área do terreno × CA

Veja também: Outorga onerosa, Taxa de ocupação, Área computável

Taxa de ocupação

TO

Percentual do terreno que a projeção da edificação pode cobrir.

Controla a implantação. Junto com recuos e gabarito, define o formato possível da torre e o número de unidades por pavimento.

Veja também: Coeficiente de aproveitamento, Recuos, Gabarito

Taxa de permeabilidade

Fração do terreno que deve ficar sem impermeabilização.

Exigência de drenagem urbana. Reduz a área útil de implantação e às vezes obriga reservatório de retenção.

Veja também: Taxa de ocupação, Recuos

Recuos

Distâncias mínimas obrigatórias entre a edificação e as divisas.

Frontal, laterais e de fundo. Em terrenos estreitos, o recuo é o que efetivamente limita a área do pavimento-tipo, mais do que o CA.

Veja também: Taxa de ocupação, Gabarito

Gabarito

Altura ou número máximo de pavimentos permitido.

Pode ser limitado por zoneamento, cone aeronáutico, tombamento do entorno ou capacidade de infraestrutura.

Veja também: Recuos, Zoneamento

Zoneamento

Divisão da cidade em zonas com usos e índices próprios.

Define o que pode ser construído, para qual uso e em qual intensidade. É a primeira consulta de qualquer estudo de terreno.

Veja também: Plano diretor, Coeficiente de aproveitamento, Uso do solo

Plano diretor

Lei municipal que orienta o desenvolvimento urbano e o zoneamento.

Revisado periodicamente. Mudanças de plano diretor criam e destroem potencial construtivo — e portanto valor de terreno — de uma hora para outra.

Veja também: Zoneamento, Outorga onerosa

Outorga onerosa

OODC

Pagamento ao município para construir acima do coeficiente básico.

Contrapartida financeira pelo potencial construtivo adicional. Entra no estudo como custo relevante e às vezes decide a viabilidade do projeto.

Veja também: Coeficiente de aproveitamento, CEPAC, Plano diretor

CEPAC

Certificado de Potencial Adicional de Construção

Título negociável que dá potencial construtivo em operação urbana.

Vendido em leilão pelo município dentro de perímetros de operação urbana consorciada. Tem preço de mercado e pode ser estocado.

Veja também: Outorga onerosa, Plano diretor

Uso do solo

Categoria de atividade permitida na zona: residencial, comercial, misto.

Define também exigências de vagas, carga e descarga e incomodidade. Uso misto costuma exigir acessos e circulações independentes.

Veja também: Zoneamento, Plano diretor

Área computável

Área que conta no cálculo do coeficiente de aproveitamento.

Áreas técnicas, algumas vagas e certas áreas comuns podem ser não computáveis conforme a lei local, o que aumenta o produto sem consumir potencial.

Veja também: Coeficiente de aproveitamento, Área construída, Área privativa

Área construída

Total de área edificada, computável e não computável.

Base para o custo de obra. É sempre maior que a soma das áreas privativas, por causa de circulações, garagem e áreas técnicas.

Veja também: Área privativa, Área computável, Custo de obra

Área privativa

Área de uso exclusivo da unidade, base do preço de venda.

É a métrica comercial: o preço por m² anunciado quase sempre se refere à área privativa, não à construída.

Veja também: Área construída, Eficiência do projeto, VGV

VPL

Valor Presente Líquido

Soma dos fluxos de caixa futuros trazidos a valor presente.

Mede quanto de valor o projeto cria acima do custo de capital. VPL positivo significa que o projeto remunera o capital exigido e ainda sobra.

VPL = Σ FCt / (1 + i)^t

ReferênciaVPL > 0 com taxa de desconto igual ao custo de oportunidade real do incorporador.

Veja também: TIR, Taxa de desconto, Fluxo de caixa

TIR

Taxa Interna de Retorno

Taxa de desconto que zera o VPL do projeto.

Expressa o retorno percentual do capital investido ao longo do tempo. Deve sempre ser comparada com o custo de capital e lida junto do VPL, porque projetos pequenos podem ter TIR alta e valor absoluto irrelevante.

VPL(TIR) = 0

ReferênciaIncorporação residencial no Brasil: 25% a 40% a.a. nominal costuma ser o alvo.

Veja também: VPL, TIR mensal, MTIR, Payback

TIR mensal

TIR calculada sobre o fluxo mensal, antes de anualizar.

Como o fluxo da incorporação é mensal, a TIR nativa é mensal. A anualização usa capitalização composta, não multiplicação por 12.

TIR anual = (1 + TIR mensal)^12 − 1

Veja também: TIR

MTIR

Taxa Interna de Retorno Modificada

TIR corrigida por uma taxa de reinvestimento realista.

Resolve dois defeitos da TIR clássica: múltiplas inversões de sinal no fluxo e a hipótese de reinvestir sobras à própria TIR. Usa taxa de financiamento para saídas e de reinvestimento para entradas.

MTIR = (VF entradas / VP saídas)^(1/n) − 1

Veja também: TIR, VPL

Taxa de desconto

Custo de oportunidade usado para trazer fluxos a valor presente.

Deve refletir o retorno que o capital obteria em alternativa de risco equivalente. Em incorporação, costuma partir do CDI e somar prêmio de risco do setor e do projeto.

ReferênciaCDI + 6 a 12 pontos percentuais é uma referência usual.

Veja também: VPL, Custo de capital, WACC

Custo de capital

Quanto custa, em % ao ano, o dinheiro que financia o projeto.

Combina o custo da dívida (juros bancários) e o retorno exigido pelo capital próprio, ponderados pela participação de cada um.

Veja também: WACC, Taxa de desconto, Alavancagem

WACC

Weighted Average Cost of Capital

Custo médio ponderado de capital entre dívida e equity.

Sintetiza numa taxa só o custo de todas as fontes de financiamento do projeto, líquido do benefício fiscal da dívida quando aplicável.

WACC = E/(D+E) × Ke + D/(D+E) × Kd × (1 − t)

Veja também: Custo de capital, Taxa de desconto, Alavancagem

ROI

Return on Investment

Lucro dividido pelo capital efetivamente investido.

Diferente da margem, mede o retorno sobre o dinheiro que saiu do bolso, não sobre a receita. Alavancagem aumenta ROI e aumenta risco.

ROI = lucro líquido / capital investido

Veja também: Margem líquida, Exposição máxima de caixa, Alavancagem

Payback

Tempo até o caixa acumulado voltar a zero.

Mede risco de prazo. O payback descontado, que traz os fluxos a valor presente, é a versão tecnicamente correta.

ReferênciaIncorporação: normalmente entre 60% e 80% do prazo total do projeto.

Veja também: Fluxo de caixa, Exposição máxima de caixa, VPL

Exposição máxima de caixa

O ponto mais negativo do caixa acumulado do projeto.

Diz de quanto dinheiro o incorporador precisa ter disponível para atravessar a obra. É o número que define se o projeto cabe no bolso, mesmo quando a margem é ótima.

Veja também: Fluxo de caixa, ROI, Funding

Fluxo de caixa

Entradas e saídas do projeto distribuídas no tempo.

O coração do estudo. Receita de vendas segue a tabela e a velocidade; despesas seguem a curva de obra. É do fluxo que saem VPL, TIR, payback e exposição.

Veja também: Curva S, Exposição máxima de caixa, VPL, TIR

Financiamento à produção

Crédito bancário liberado conforme a medição de obra.

Também chamado de plano empresário. Reduz a exposição de caixa em troca de juros e de garantias reais sobre o empreendimento.

ReferênciaCostuma financiar 60% a 80% do custo de obra.

Veja também: Exposição máxima de caixa, Alavancagem, Cronograma físico-financeiro

Alavancagem

Uso de capital de terceiros para ampliar o retorno do capital próprio.

Aumenta ROI e TIR do equity quando o projeto vai bem e amplifica o prejuízo quando vai mal. Só faz sentido com margem folgada.

Veja também: ROI, Financiamento à produção, WACC

Funding

Conjunto de fontes que bancam o projeto até o caixa virar.

Combina capital próprio, investidores, permuta, financiamento à produção e as próprias vendas. Um bom funding é o que viabiliza projetos com exposição alta.

Veja também: Exposição máxima de caixa, Financiamento à produção, Permuta

DRE

Demonstração do Resultado do Exercício

Quadro que parte do VGV e desce até o lucro líquido do empreendimento.

Na incorporação, a DRE consolida receitas de venda, deduções (permuta, impostos, comissões), custos de obra, despesas indiretas e o resultado final. É a leitura estática do negócio — complemento obrigatório do fluxo de caixa.

Veja também: VGV, VGV líquido, Margem líquida, Fluxo de caixa

Curva S

Distribuição típica do desembolso de obra ao longo do tempo.

Gasta-se pouco no início (fundações e mobilização), muito no miolo (estrutura e alvenaria) e pouco no fim (acabamento e entrega), formando um S no acumulado.

Veja também: Cronograma físico-financeiro, Custo de obra, Fluxo de caixa

Cronograma físico-financeiro

Planilha que casa avanço de obra com desembolso mensal.

Base para medições, liberação de financiamento à produção e projeção de caixa. Divergência entre físico e financeiro é sinal precoce de problema na obra.

Veja também: Curva S, Financiamento à produção

Custo de obra

Custo direto de construção, geralmente em R$/m² de área construída.

Inclui material, mão de obra e serviços da construção. Não inclui terreno, projetos, taxas, marketing nem custo financeiro.

ReferênciaPadrão médio vertical em capitais: 1,1 a 1,4 × CUB, dependendo do acabamento.

Veja também: CUB, BDI, Custo indireto, Área construída

CUB

Custo Unitário Básico

Índice mensal por m² publicado pelos Sinduscons estaduais.

Referência de custo de construção por padrão e tipologia. Serve para orçar em fase preliminar e para reajustar contratos, mas não cobre fundações especiais, elevadores nem obras externas.

Veja também: Custo de obra, INCC

INCC

Índice Nacional de Custo da Construção

Índice de inflação da construção usado para corrigir parcelas de obra.

É o indexador padrão das parcelas pagas pelo comprador durante a obra. Depois das chaves, a correção normalmente migra para IPCA ou IGP-M.

Veja também: CUB, Tabela de vendas

BDI

Benefícios e Despesas Indiretas

Percentual sobre o custo direto que cobre indiretos, impostos e lucro do construtor.

Quando a obra é contratada de terceiro, o BDI já está embutido no preço. Quando é obra própria, os indiretos precisam ser orçados explicitamente.

ReferênciaObras privadas: 15% a 25% sobre o custo direto.

Veja também: Custo de obra, Custo indireto

Custo indireto

Gastos que não viram concreto: projetos, taxas, canteiro, administração.

Inclui projetos e aprovações, licenças, ART/RRT, ligações definitivas, seguros, administração de obra e despesas de condomínio das unidades em estoque.

ReferênciaCostuma somar 8% a 15% do custo direto de obra.

Veja também: Custo de obra, BDI, Taxa de administração

Fee do incorporador

Remuneração da incorporadora pela gestão do empreendimento.

Percentual sobre o VGV ou sobre o custo, pago à incorporadora pelo trabalho de estruturar, aprovar e gerir o projeto — separado do lucro do investimento.

Referência3% a 6% do VGV em operações com investidores.

Veja também: SPE, Taxa de administração

Taxa de administração

Percentual cobrado para administrar obra ou empreendimento.

Em regime de administração, o construtor cobra um percentual sobre o custo executado em vez de assumir preço fechado — repassando o risco de custo ao contratante.

Veja também: Fee do incorporador, Preço fechado

Preço fechado

Contrato de obra por valor global fixo, com risco no construtor.

Também chamado de empreitada global. Dá previsibilidade de custo ao incorporador em troca de um prêmio de risco embutido no preço.

Veja também: Taxa de administração, BDI

Custo do terreno

Valor de aquisição da área, em dinheiro, permuta ou combinação.

Além do preço, entram ITBI, registro, corretagem e eventual custo de regularização. Em estudo de viabilidade, tudo isso compõe o custo real da terra.

ReferênciaRegra prática: terreno entre 15% e 22% do VGV em incorporação vertical.

Veja também: Permuta, ITBI, Preço máximo do terreno

IPTU

Imposto Predial e Territorial Urbano

Imposto anual sobre o imóvel, devido durante o projeto e sobre o estoque.

Enquanto a unidade não é entregue e transferida, o custo é da incorporadora. Em terrenos ociosos há risco de IPTU progressivo.

Veja também: Custo indireto, Estoque

Área equivalente de construção

Área ajustada por coeficientes de custo, usada nos quadros da NBR.

Converte áreas de padrão diferente (garagem, varanda, área técnica) em área equivalente de padrão pleno, para orçar com um único R$/m².

Veja também: NBR 12.721, Custo de obra, Área construída

Velocidade de vendas

VSO

Ritmo de comercialização das unidades, normalmente % ao mês.

Variável mais sensível do estudo depois do preço. Vendas lentas alongam o caixa, aumentam custo financeiro e derrubam a TIR mesmo com margem intacta.

VSO = unidades vendidas no mês / unidades disponíveis

ReferênciaLançamento saudável: 4% a 8% ao mês. Abaixo de 2% acende alerta.

Veja também: Estoque, Tabela de vendas, Fluxo de caixa

Estoque

Unidades ainda não vendidas, na planta ou prontas.

Estoque pronto é o mais caro: além do capital parado, gera condomínio, IPTU e pressão de desconto.

Veja também: Velocidade de vendas, IPTU, Estoque pronto

Estoque pronto

Unidades concluídas e ainda não vendidas.

Consome caixa todo mês e costuma exigir desconto para girar. Um projeto com bom VPL pode virar prejuízo se o estoque pronto encalhar.

Veja também: Estoque, Velocidade de vendas

Tabela de vendas

Estrutura de pagamento: entrada, mensais, balões e chaves.

Define quando o dinheiro entra. Duas tabelas com o mesmo preço nominal podem ter valores presentes muito diferentes.

ReferênciaPadrão: 20% a 30% até as chaves, o restante no repasse bancário.

Veja também: Velocidade de vendas, Repasse, INCC, VPL

Repasse

Transferência da dívida do comprador para o banco após a entrega.

É quando a incorporadora recebe o grosso do valor. Atrasos de repasse — por documentação ou crédito do cliente — travam o caixa final do projeto.

Veja também: Habite-se, Tabela de vendas, Distrato

Distrato

Cancelamento da compra pelo adquirente antes da entrega.

A Lei 13.786/2018 disciplinou multas e prazos de devolução. Em cenários de estresse, o distrato devolve unidades ao estoque e desorganiza o fluxo.

ReferênciaRetenção legal de até 25% (50% com patrimônio de afetação).

Veja também: Repasse, Patrimônio de afetação, Estoque

Comissão de vendas

Percentual do valor da unidade pago à corretagem.

Costuma incidir sobre o preço de venda e ser paga proporcionalmente ao recebimento ou antecipada no ato — o que impacta o caixa inicial.

Referência4% a 6% do VGV em lançamentos com imobiliária externa.

Veja também: VGV líquido, RT, Verba de marketing

RT

Remuneração Total do corretor

Bônus adicional pago ao corretor além da comissão-padrão.

Usado para acelerar unidades encalhadas ou tipologias difíceis. Precisa entrar no estudo como custo variável de venda.

Veja também: Comissão de vendas, Estoque pronto

Verba de marketing

Investimento em stand, mídia, plantão e materiais de venda.

Concentra-se na pré-obra e no lançamento, justamente quando o caixa está mais apertado. Merece linha própria no fluxo.

Referência1,5% a 3% do VGV.

Veja também: Comissão de vendas, Fluxo de caixa

Preço por m²

Valor de venda dividido pela área privativa.

Métrica de comparação com a concorrência. Deve ser lida junto de padrão, andar, orientação solar e vagas — comparar preço médio sem ajustar produto engana.

Veja também: VGV, Área privativa, Pesquisa de mercado

Pesquisa de mercado

Levantamento de oferta, preço e absorção dos concorrentes diretos.

Define preço, mix e velocidade do estudo. Sem ela, o resto do modelo é opinião com planilha bonita.

Veja também: Preço por m², Velocidade de vendas, Mix de produto

Mix de produto

Combinação de tipologias, metragens e número de unidades.

Ajustar o mix é a alavanca mais barata de viabilidade: muda VGV e custo simultaneamente, sem tocar no terreno.

Veja também: Tipologia, Pesquisa de mercado, Eficiência do projeto

Tipologia

Cada tipo de unidade: studio, 1, 2, 3 dormitórios, garden, cobertura.

Cada tipologia tem preço por m², velocidade e público próprios. O estudo fica muito mais preciso quando modelado por tipologia, não por média.

Veja também: Mix de produto, Preço por m²

Permuta

Pagamento do terreno com unidades ou parte do VGV, em vez de dinheiro.

Reduz drasticamente a exposição de caixa. Pode ser física (unidades) ou financeira (percentual sobre as vendas). Tem efeitos tributários próprios no RET.

ReferênciaPermuta física entre 15% e 30% das unidades é o intervalo mais comum.

Veja também: Custo do terreno, RET, VGV

ITBI

Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis

Imposto municipal pago na transferência do imóvel.

Incide sobre o valor venal ou o de transação, o que for maior. Integrar SPE com o terreno pode diferir o fato gerador em algumas hipóteses.

Referência2% a 3% na maioria das capitais.

Veja também: Custo do terreno, SPE, Registro de incorporação

RET

Regime Especial de Tributação

Tributação unificada e reduzida para incorporações com patrimônio de afetação.

Substitui IRPJ, CSLL, PIS e COFINS por alíquota única sobre a receita mensal da incorporação afetada, com recolhimento em DARF próprio por empreendimento.

Referência4% sobre a receita (1% no programa habitacional popular).

Veja também: Patrimônio de afetação, SPE, Lucro presumido

Patrimônio de afetação

Separação legal do empreendimento do patrimônio da incorporadora.

Blinda o comprador: os bens e receitas da incorporação não respondem por dívidas de outros negócios da empresa. É pré-requisito para o RET.

Veja também: RET, Registro de incorporação, SPE

SPE

Sociedade de Propósito Específico

Empresa criada só para tocar um empreendimento.

Isola risco, facilita a entrada de investidores e sócios de terreno e simplifica a apuração de resultado do projeto.

Veja também: Patrimônio de afetação, RET, Fee do incorporador

Lucro presumido

Regime tributário alternativo ao RET para atividade imobiliária.

Tributa uma base presumida da receita. Pode ser vantajoso em operações sem afetação ou com margem muito alta, mas exige simulação caso a caso.

ReferênciaCarga efetiva usual entre 5,9% e 6,7% da receita imobiliária.

Veja também: RET, SPE

Registro de incorporação

Ato no cartório que autoriza a venda das unidades na planta.

Exige o memorial do artigo 32 da Lei 4.591/64: projeto aprovado, quadros NBR 12.721, certidões e discriminação das frações ideais. Vender antes dele é irregular.

Veja também: Memorial descritivo, NBR 12.721, Habite-se

Memorial descritivo

Documento que detalha materiais, acabamentos e áreas do empreendimento.

Vincula a incorporadora ao padrão prometido. Divergência entre memorial e entrega é a principal origem de litígio pós-obra.

Veja também: Registro de incorporação, NBR 12.721

NBR 12.721

Norma que padroniza os quadros de áreas e custos da incorporação.

Define os quadros I a VIII, que informam áreas reais e equivalentes, fração ideal e custo global. É obrigatória no registro.

Veja também: Registro de incorporação, Fração ideal, Área equivalente de construção

Fração ideal

Parcela do terreno atribuída a cada unidade autônoma.

Determina o peso do voto em assembleia, o rateio de despesas condominiais e a base de cálculo de vários tributos.

Veja também: NBR 12.721, Registro de incorporação

Habite-se

Certificado municipal de conclusão que autoriza a ocupação.

Marco que destrava a averbação da construção, a individualização das matrículas e o repasse do financiamento dos compradores.

Veja também: Averbação da construção, Repasse, Registro de incorporação

Averbação da construção

Registro da obra concluída na matrícula do imóvel.

Depois do habite-se e da CND da obra, a construção é averbada e as matrículas individuais são abertas — condição para escriturar cada unidade.

Veja também: Habite-se, Matrícula, Repasse

Matrícula

Ficha cartorária única de cada imóvel, com todo seu histórico.

Registra proprietários, ônus, penhoras e restrições. A leitura da matrícula é o primeiro passo de qualquer due diligence de terreno.

Veja também: Due diligence, Averbação da construção, Ônus reais

Ônus reais

Gravames que acompanham o imóvel: hipoteca, penhora, usufruto, servidão.

Seguem o bem, não o antigo dono. Precisam ser quitados ou baixados antes do registro da incorporação.

Veja também: Matrícula, Due diligence

Due diligence

Auditoria prévia jurídica, urbanística, ambiental e fiscal da operação.

Levanta riscos de matrícula, passivo dos vendedores, restrições urbanísticas, contaminação de solo, tombamento e vizinhança antes de assinar.

Veja também: Matrícula, Ônus reais, Outorga onerosa

IR + CSLL

Imposto de Renda e Contribuição Social sobre o Lucro Líquido

Tributos sobre o resultado da SPE, geralmente dentro do RET ou lucro presumido.

No RET do patrimônio de afetação, IRPJ e CSLL já estão embutidos na alíquota única sobre a receita. Fora do RET, incidem sobre a base presumida ou o lucro real, elevando a carga efetiva.

Veja também: RET, Lucro presumido, Patrimônio de afetação

BTR

Build to Rent

Construir para manter e alugar, em vez de vender as unidades.

O retorno vem da renda recorrente e da valorização do ativo, não do lucro de venda. Muda completamente o fluxo: investimento pesado na frente, caixa longo e estável depois.

Veja também: Cap rate, NOI, Valor terminal, Multifamily

Multifamily

Edifício residencial inteiro sob propriedade única, operado para locação.

Modelo consolidado nos EUA e em expansão no Brasil. Ganha escala em operação, serviços e gestão de inadimplência.

Veja também: BTR, NOI, Vacância

Cap rate

Capitalization Rate

NOI anual dividido pelo valor do ativo.

É o rendimento do imóvel independente de financiamento. Cap rate de entrada avalia a compra; cap rate de saída define o valor de venda futura.

Cap rate = NOI anual / valor do ativo

ReferênciaResidencial para renda no Brasil: 6% a 9% líquidos ao ano.

Veja também: NOI, Valor terminal, Yield on cost, BTR

NOI

Net Operating Income

Receita de locação menos despesas operacionais do ativo.

Exclui financiamento, depreciação e imposto de renda. É a medida limpa da capacidade de geração de caixa do imóvel.

NOI = receita efetiva − vacância − inadimplência − despesas operacionais

Veja também: Cap rate, Vacância, CapEx

Yield on cost

NOI estabilizado dividido pelo custo total de desenvolvimento.

Compara o rendimento gerado com o que custou construir. O spread entre yield on cost e cap rate de saída é o lucro de desenvolvimento no BTR.

Yield on cost = NOI estabilizado / custo total do projeto

ReferênciaSpread saudável: 150 a 250 pontos-base acima do cap de saída.

Veja também: Cap rate, NOI, BTR

Vacância

Percentual de unidades ou de receita não realizada por falta de inquilino.

Inclui vacância física (unidades vazias) e financeira (carências e inadimplência). Premissa de vacância otimista demais é o erro mais comum em modelos de BTR.

ReferênciaEstabilizado: 5% a 10%. Abaixo de 5% é agressivo.

Veja também: NOI, BTR, Multifamily

CapEx

Capital Expenditure

Investimento periódico para manter e renovar o ativo.

Troca de equipamentos, retrofit de áreas comuns e reforma entre inquilinos. Precisa ser provisionado como reserva anual, senão o NOI fica superestimado.

ReferênciaReserva de 3% a 5% da receita bruta por ano.

Veja também: NOI, BTR, Valor terminal

Valor terminal

Valor de venda estimado do ativo ao fim do horizonte de análise.

Normalmente calculado capitalizando o NOI do ano seguinte pelo cap rate de saída. Costuma responder pela maior parte do VPL num modelo de renda.

Valor terminal = NOI do ano n+1 / cap rate de saída

Veja também: Cap rate, NOI, VPL

GRM

Gross Rent Multiplier

Valor do ativo dividido pela receita bruta anual de aluguel.

Indicador rápido de comparação entre ativos. Simples demais para decidir, útil para triagem.

GRM = valor do ativo / receita bruta anual

Veja também: Cap rate, NOI

Estratégia híbrida

Parte das unidades é vendida, parte é mantida para locação.

A venda financia a obra e reduz a exposição; a retenção cria renda recorrente e valor patrimonial. Exige modelar os dois fluxos simultaneamente.

Veja também: BTR, VGV, NOI, Exposição máxima de caixa

Inadimplência

Percentual do aluguel faturado que não é efetivamente recebido.

Diferente da vacância (unidade vazia), aqui a unidade está ocupada mas o inquilino não paga. Deve ser modelada como redução da receita efetiva, líquida de recuperações.

Referência1% a 3% da receita bruta em residencial bem gerido

Veja também: Vacância, NOI, BTR

Lease-up

Período entre a entrega do ativo e o atingimento da ocupação estabilizada.

Durante o lease-up o ativo gera receita parcial mas já carrega despesas integrais. Ignorar essa fase superestima a TIR do BTR.

Referência6 a 18 meses até a estabilização

Veja também: BTR, Vacância, NOI

Cap rate de saída

Exit cap rate

Cap rate usado para precificar a venda do ativo ao final do período de detenção.

Define o valor terminal do BTR. Costuma ser adotado igual ou levemente acima do cap de entrada, por conservadorismo (o ativo estará mais velho).

Valor terminal = NOI do ano seguinte / cap rate de saída

Referênciacap de entrada + 25 a 75 bps

Veja também: Cap rate, Valor terminal, NOI