Margem líquida
Lucro / VGV. Abaixo de 15% o projeto perdoa pouco erro. Acima de 25% começa a justificar risco.
Cluster · Viabilidade de Incorporação
Análise de viabilidade imobiliária, do zero ao TIR.
O passo-a-passo operacional: o que entra, o que sai, e como ler os indicadores que decidem se o terreno vira projeto ou vira lição.
O que é
Análise vs. estudo: qual a diferença
Análise de viabilidade imobiliária é a parte operacional — o cálculo. Você junta entradas, custos e premissas, roda cenários e olha indicadores. É iterativa: muda preço/m², muda permuta, recalcula.
Já o estudo de viabilidade imobiliária é o documento formal que sai da análise: relatório com premissas, DRE, fluxo de caixa e conclusão pra apresentar a sócio, banco ou comitê.
Inputs
O que entra na análise
Terreno
Área, preço, ITBI, registro e — se houver — permuta física ou financeira.
Urbanismo
Coeficiente, taxa de ocupação, recuos, gabarito e área computável.
Produto
Tipologias, áreas privativas, preço/m² e mix de unidades.
Custos de obra
CUB ou orçamento por item, BDI e cronograma físico.
Despesas
Projetos, legalização, marketing, comissão e taxa sobre receita.
Vendas
Velocidade mensal, entrada, parcelas, repasse e juros pré-chaves.
Indicadores
O que sai — e como interpretar
TIR (Taxa Interna de Retorno)
Rentabilidade real do fluxo. Compare sempre com sua TMA (taxa mínima de atratividade).
VPL (Valor Presente Líquido)
Quanto o projeto vale hoje, descontando o custo do dinheiro. VPL > 0 = cria valor.
Exposição máxima de caixa
Pico de caixa negativo durante a obra. Define quanto você (ou o sócio) precisa bancar.
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