01
Terreno e parâmetros urbanísticos
Área, coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, recuos e gabarito definem o potencial construtivo. Sem esse limite, qualquer cálculo é chute.
Guia · Viabilidade de Incorporação
Viabilidade de incorporação, sem fórmula escondida.
O guia que reúne o método completo: do terreno ao TIR. Para incorporadores que querem decidir comprar, permutar ou desistir com base em número, não em fé.
Definição
O que é viabilidade de incorporação
Viabilidade de incorporação é o processo de provar — em números — que um terreno pode virar um empreendimento lucrativo dentro de premissas realistas de custo, prazo e venda. É o que separa o incorporador profissional do especulador.
Na prática, uma viabilidade de incorporação responde três perguntas: (1) qual o resultado esperado, (2) qual o risco se as premissas furarem, e (3) qual o preço máximo que se pode pagar pelo terreno mantendo o negócio em pé.
Se você procura o passo-a-passo operacional, veja análise de viabilidade imobiliária. Se procura o documento formal pra apresentar a sócio ou banco, veja estudo de viabilidade imobiliária.
Método
As 6 etapas da viabilidade de incorporação
02
Produto e tabela de vendas
Tipologias, áreas privativas, preço/m² e VGV bruto. É o lado da receita — e o que mais sofre revisão durante a negociação.
03
Custos diretos e indiretos
Obra (CUB ou orçamento), projetos, legalização, marketing, comissão de venda e impostos sobre receita. Esquecer um item aqui distorce a margem.
04
Cenários (conservador, moderado, otimista)
Três versões da mesma análise variando preço, custo e velocidade. Sem cenários, você está apostando que tudo vai dar certo.
05
Fluxo de caixa, TIR e VPL
Distribuição mensal de entradas e saídas (curva S, recebíveis, repasse). Daqui saem TIR, VPL e exposição máxima de caixa — o que banco e investidor olham.
06
Preço máximo de terreno
Cálculo reverso: dada a margem que você aceita, qual o maior valor que pode pagar pelo terreno? É a ferramenta de negociação mais subutilizada do mercado.
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