01
Capa e sumário executivo
Nome do empreendimento, terreno, autor, data, e o resumo de uma página com VGV, custo, lucro, margem e TIR.
Cluster · Viabilidade de Incorporação
Estudo de viabilidade imobiliária que sócio e banco aceitam.
A estrutura completa do documento — premissas, DRE, fluxo, cenários e conclusão — com a clareza necessária pra defender o número numa reunião difícil.
Definição
O que é um estudo de viabilidade imobiliária
Estudo de viabilidade imobiliária é o documento formal que consolida todas as premissas, números e cenários da análise de viabilidade imobiliária num material apresentável. É o que você manda pro sócio antes da reunião, pro comitê de crédito antes do financiamento, e pro investidor antes do aporte.
Um bom estudo não é um relatório bonito — é um documento auditável: cada número tem origem, cada premissa é declarada, e a conclusão é objetiva.
Estrutura
As 8 seções do estudo
02
Premissas
Tudo que pode mudar: preço/m², CUB, velocidade de venda, prazo de obra, taxa de juros, TMA. Sem premissas claras, ninguém confia no número.
03
Terreno e urbanismo
Matrícula, área, zoneamento, coeficiente, taxa de ocupação, recuos, gabarito e potencial construtivo computado.
04
Produto e tabela de vendas
Tipologias, áreas, mix, preço unitário e VGV bruto. A tabela é o coração do estudo.
05
Custos e DRE
Obra, projetos, legalização, marketing, comissão, impostos. DRE com margem bruta, líquida e por unidade.
06
Fluxo de caixa, TIR e VPL
Curva mensal de entrada (vendas, repasse) e saída (obra, despesas). TIR, VPL, payback e exposição máxima de caixa.
07
Cenários e sensibilidade
Conservador, moderado e otimista — variando preço, custo e velocidade. Identifica as 3 variáveis mais impactantes no resultado.
08
Conclusão e recomendação
Decisão objetiva: comprar, permutar, renegociar ou desistir. Inclua o preço máximo de terreno aceito pela margem-alvo.
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