Glossário · DRE
DRE de incorporação: a estrutura que mostra se o empreendimento dá lucro.
VGV é receita potencial. TIR é rentabilidade no tempo. A DRE conecta os dois — é onde sócio, banco e investidor olham primeiro. Estrutura, modelo e exemplo numérico.
Definição
O que é a DRE de incorporação
DRE (Demonstração de Resultado do Exercício) de incorporação é o relatório que organiza, em ordem econômica, tudo o que o empreendimento ganha e gasta — do VGV bruto até o lucro líquido. É o que sintetiza, em uma página, se o projeto cria ou destrói valor.
Existem duas DREs: a contábil (regime de competência, POC, por exercício fiscal) e a de viabilidade (consolidada para o ciclo inteiro do empreendimento). Aqui tratamos da segunda — a que entra no estudo de viabilidade.
Exemplo
Modelo de DRE de incorporação
Empreendimento residencial padrão, VGV de R$24,8M, ciclo de 36 meses, RET 4%.
| (+) VGV bruto | R$ 24.816.000 | |
| (−) Descontos e abatimentos comerciais | -R$ 744.480 | |
| (=) Receita líquida | R$ 24.071.520 | |
| (−) Custo do terreno | -R$ 3.722.400 | |
| (−) Custo de obra (CUB + BDI) | -R$ 11.167.200 | |
| (−) Custos indiretos (projetos, legalização, marketing) | -R$ 1.488.960 | |
| (−) Comissão de venda | -R$ 992.640 | |
| (−) RET — Regime Especial de Tributação | -R$ 992.640 | |
| (=) Lucro líquido do empreendimento | R$ 5.707.680 | |
| Margem líquida sobre VGV | 23.0% |
Percentuais de referência de mercado pra residencial padrão. Cada projeto tem sua própria estrutura — terreno em região nobre pode passar de 20% do VGV, obra em alto padrão acima de 50%, e por aí vai.
Linha por linha
O que entra em cada conta
VGV bruto
Soma a preço de tabela de todas as unidades. Ver guia completo de VGV.
Descontos e abatimentos comerciais
Desconto de tabela negociado em vendas (3-5% típico). Não confundir com comissão.
Custo do terreno
Aquisição (caixa, permuta, ou ambos). Em permuta, contabilize a parte que sai do VGV. Costuma ficar entre 12% e 18% do VGV em residencial padrão.
Custo de obra
CUB × área equivalente + BDI (Benefícios e Despesas Indiretas). Cobre material, mão de obra, equipamentos. Tipicamente 40-55% do VGV.
Custos indiretos
Projetos (arquitetônico, estrutural, instalações), legalização (incorporação, alvarás, habite-se), marketing, stand de vendas, decorado.
Comissão de venda
Imobiliárias e equipe própria. Costuma ficar entre 3% e 6% do VGV vendido.
Impostos sobre receita (RET)
RET de 4% sobre receita bruta para empreendimentos com patrimônio de afetação substitui IRPJ + CSLL + PIS + COFINS. Sem afetação, cai no Lucro Presumido (~6,73%) ou Real.
Lucro líquido e margem
O que sobra após todas as deduções. Margem líquida sobre VGV é o KPI que sócios e bancos olham primeiro — saudável entre 15% e 25%.
Perguntas frequentes
Dúvidas comuns sobre DRE
DRE contábil ou DRE de viabilidade?
Contábil segue regime de competência por exercício (POC). De viabilidade é projetada e consolida o ciclo inteiro. Para decisão de comprar terreno, usa-se a de viabilidade.
Como o RET aparece na DRE?
Como linha única de 4% sobre a receita bruta, substituindo IRPJ + CSLL + PIS + COFINS. Vale somente para empreendimentos com patrimônio de afetação averbado em matrícula.
Comissão de venda entra antes ou depois dos impostos?
Como despesa, antes do lucro líquido. A receita bruta usada na base do RET é o VGV bruto (antes de comissão).
Margem líquida boa pra incorporação?
Em residencial padrão, 15% a 25% sobre VGV. Abaixo de 10% raramente compensa o risco e o capital imobilizado de 30-48 meses.
Comece agora
Pronto pra avaliar seu próximo terreno com método?
Acesso completo desde o primeiro dia. Cancele quando quiser. Primeira análise pronta hoje.
Acesso liberado na hora • Cancele quando quiser • Pix ou cartão