Glossário · VGV
VGV: o que é, como calcular e quanto realmente vira lucro.
Valor Geral de Vendas é o número que abre toda viabilidade de incorporação — e o que mais gente calcula errado. Explicação direta, com fórmula, exemplos e calculadora pra rodar agora.
Definição
O que é VGV
VGV é a sigla para Valor Geral de Vendas: a soma do preço de tabela de todas as unidades de um empreendimento, considerando 100% de venda. É a primeira linha de qualquer viabilidade de incorporação e o número que define o porte do projeto.
Atenção: VGV não é lucro. É receita potencial. Pra chegar ao resultado, ainda saem do VGV: terreno, obra, projetos, marketing, comissão, impostos sobre receita e custo de capital. Numa incorporação saudável, a margem líquida sobre VGV costuma ficar entre 15% e 25%.
Fórmula
Como calcular o VGV
O cálculo é simples por tipologia, e o VGV total é a soma de todas:
VGVtotal = Σ VGVtipologia
Exemplo prático
Empreendimento com 24 unidades de 2 quartos (65m²) a R$9.500/m² e 12 unidades de 3 quartos (85m²) a R$9.800/m²:
- 2 quartos: 24 × 65 × 9.500 = R$14.820.000
- 3 quartos: 12 × 85 × 9.800 = R$9.996.000
- VGV total: R$24.816.000
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| Tipologia | Unidades | Área (m²) | Preço/m² | VGV | |
|---|---|---|---|---|---|
| R$ 14.820.000 | |||||
| R$ 9.996.000 |
Unidades
36
Área priv.
2.580 m²
Ticket médio
R$ 689.333
VGV total
R$ 24.816.000
Perguntas frequentes
Dúvidas comuns sobre VGV
Qual a diferença entre VGV bruto e VGV líquido?
VGV bruto é a soma a preço de tabela. VGV líquido desconta descontos comerciais, comissão de venda e impostos sobre receita (PIS, COFINS, RET) — é o que efetivamente entra no caixa.
Qual a margem ideal sobre o VGV?
Em residencial padrão no Brasil, margem líquida entre 15% e 25% sobre VGV é considerada saudável. Abaixo de 10% o risco raramente compensa o capital imobilizado por 30-48 meses.
VGV inclui vagas de garagem e depósito?
Sim, quando vendidos junto com a unidade. Se forem vendidos avulsos, viram receita adicional e devem entrar no VGV total — só não dobre contagem.
Como o VGV entra no preço máximo do terreno?
Regra prática de mercado: o terreno costuma valer entre 12% e 18% do VGV em residencial padrão. Acima disso, a margem aperta. Veja o cálculo completo no guia de viabilidade.
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