Glossário · TIR
TIR na incorporação: o número que separa um bom projeto de uma armadilha.
Margem e VGV não dizem se o empreendimento compensa. TIR sim — porque coloca o tempo do dinheiro na conta. Explicação direta + calculadora pra rodar agora.
Definição
O que é TIR
TIR é a sigla para Taxa Interna de Retorno: a taxa de desconto que zera o VPL do fluxo de caixa do empreendimento. Em português claro: é a rentabilidade efetiva do projeto, considerando quando cada real entra e sai do caixa.
A TIR responde uma única pergunta: "se eu colocar meu dinheiro nesse projeto, quanto ele rende ao ano?". Aí basta comparar com o seu custo de capital (CDI + spread, TMA, ou o rendimento da próxima alternativa). Se a TIR é maior, o projeto cria valor. Se é menor, destrói.
Benchmark de mercado: em residencial padrão no Brasil, TIR anual entre 25% e 40% é considerada saudável. Abaixo de 20%, raramente compensa o risco e o prazo de 30-48 meses.
Fórmula
Como calcular a TIR
TIR é a taxa r que satisfaz:
Onde FCt é o fluxo de caixa líquido no período t (negativo quando sai dinheiro, positivo quando entra). Não existe fórmula fechada — o cálculo é iterativo (Excel usa =TIR(); calculadora financeira usa Newton-Raphson; a nossa abaixo usa bissecção).
Por que TIR é melhor que margem
Imagine dois empreendimentos, ambos com R$5M de lucro sobre R$25M de VGV (margem de 20%):
- Projeto A: ciclo de 24 meses
- Projeto B: ciclo de 48 meses
Mesma margem, mas o A tem TIR praticamente o dobro do B. Quem decide por margem isolada compra o pior projeto. Sempre olhe TIR.
Ferramenta gratuita
Calculadora de TIR
Informe os fluxos de caixa do empreendimento por mês (negativos pra desembolsos, positivos pra recebimentos). Pra fluxo automático a partir de VGV, custos e curva-S, use o app.
| Mês | Fluxo (R$) | |
|---|---|---|
Resultado
R$ 8.000.000
TIR mensal
2.53%
TIR anual
35.01%
Bissecção converge quando há pelo menos uma troca de sinal no fluxo. Para fluxos atípicos, o cálculo pode não retornar valor.
Perguntas frequentes
Dúvidas comuns sobre TIR
Qual TIR é considerada boa pra incorporação?
Em residencial padrão no Brasil, TIR anual entre 25% e 40% é saudável. Acima de 40% indica projeto excepcional ou premissas otimistas demais; abaixo de 20% raramente compensa o risco.
Diferença entre TIR mensal e TIR anual?
Como o fluxo de incorporação é mensal, o cálculo nativo dá TIR mensal. A anualização: (1 + TIR_mensal)^12 − 1. Sempre informe a periodicidade.
TIR é a mesma coisa que margem?
Não. Margem ignora o tempo. Dois projetos com 20% de margem podem ter TIR muito diferente se um leva 24 meses e o outro 48. TIR é o indicador certo pra decisão.
Como interpretar TIR vs. custo de capital?
Se TIR > custo de capital (CDI + spread, ou sua TMA), o projeto cria valor. Se for menor, melhor aplicar em renda fixa.
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